References

Contacts

PROMA, s.r.o.
head office: Bytčická 16, 010 01 Žilina, Slovakia
post: Bytčická 16, 010 01 Žilina, Slovakia
phone: + 421 / 41 / 707 88 00 – 1
fax: + 421 / 41 / 707 88 40
e-mail: sekretariat.za@proma.sk

Oživenie jednotvárnosti našich sídlisk, Bytový dom

Projekt nájomných bytov v Rajci s tridsiatimi troma bytovými jednotkami, úspešne zrealizovaný, má viacero špecifík. Okrem farebnosti nás zaujal aj tým, že ako jeden z mála zahŕňal už v návrhu bývanie pre telesne postihnutých spoluobčanov. Aj keď sú bezbariérové byty riešené iba v rámci prvého nadzemného podlažia , v našich bytových podmienkach to znamená posun a inšpiračné nóvum. Je to malá perlička alebo skôr pozitívna motivácia pre ostatných, čo majú možnosť zasiahnuť do svojich pripravovaných projektov. Rozšírenie podobného typu výstavby by mohlo priniesť nádej na bývanie a využitie špecifických podmienok z ponúkaných štátnych podporných programov aj pre imobilných občanov.

Predstavením tohto projektu ba sme chceli poukázať na možnosť, ako sa dá vyriešiť problém s bývaním nielen kritických skupín či sociálnych prípadov. Názov stavby: Bytový dom s 33 bytmi Miesto ( obec ): Rajec Ulica, číslo: Lúčna ulica Investor: Mesto Rajec Dodávateľ: BCI, a.s., Žilina Projektant: Proma, s.r.o., Žilina Majiteľ – vlastník: Mesto Rajec Autor architektúry: Ing. arch. Maroš Mikulík Príprava projektu: 10/2000 Začiatok realizácie: 10/2001 Koniec realizácie: 9/2002 Náklady na realizáciu: 31 695 000 Sk Charakteristika: novostavba Porovnanie s podobnou realizáciou: obdobná realizácia v Turčianskych Tepliciach, Banskej Bystrici Porozprávajme sa s ľuďmi, ktorí stoja za myšlienkou výstavby nájomných bytov, s primátorom mesta Rajec Ing. Jánom Rybárikom a riaditeľom realizačnej spoločnosti Proma, s.r.o., Žilina, Ing. Jánom Majerským.

Pán primátor, kedy nastal prelom a vy ste začali s aktivitami riešenia bytovej výstavby v Rajci? Prelomová myšlienka progresívnej výstavby vznikla asi v osemdesiatych rokoch, keď v meste Rajec začala v rámci bývalej KVB ( komplexnej bytovej výstavby ) výstavba nových bytov na sídlisku Rajec Sever. Okolo roku 1990 sa postupne zastavila industriálna výstavba panelovou technológiou, ktorá, našťastie, nepokryla celý priestor ešte nezastavaného územia.

Po čase zaktualizovaný územný plán mesta Rajec potvrdil pre bytovú výstavbu nové regulatívy, na ktorých základe bola naplánovaná výstavba rodinných domov a bytových domov do povolenej výšky štyroch nadzemných podlaží. Tým boli vytvorené a nakoniec i splnené základné územné podmienky pre rozšírenú bytovú výstavbu. Kto prišiel, pán riaditeľ, s návrhom vybudovať v tejto lokalite nájomné byty, ktorých potreba pravdepodobne vyplývala z aktuálneho stavu – nedostatku bytových jednotiek a všeobecnej situácie na Slovensku? Požiadavka na vybudovanie bytov vzišla od investora a majiteľa pozemku mesta Rajec.

Mesto evidovalo za posledné obdobie žiadosti občanov na cca 140 bytov, ako aj žiadosti o pozemky na výstavbu rodinných domov. Aby sa tieto požiadavky pokryli, pristúpili sme k rýchlemu riešeniu nedostatku bytových jednotiek formou nájomných bytov. Zrejme ste mali jasnú predstavu, na ktorej ste sa zhodli aj s predstaviteľmi mesta. Ako ste postupovali pri príprave celého projektu? Na prvom stretnutí so zástupcami mesta sme odprezentovali katalógovú ponuku na výstavbu bytových domov, z ktorej sa vybral ten najvhodnejší projekt. Cena projektu bola pre mesto prijateľná a neprekročila 500-tisíc Sk.

Takmer rok sa riešili finančné preklenutia nákladov na predprojektovú a projektovú prípravu až do začiatku stavby. V etape predprojektovej prípravy sme pripravili štúdie, maketu domu a počítačové vizualizácie, ktoré mesto použilo na propagáciu výstavby ako ponuku pre žiadateľov bytov, ktorých sa prihlásilo takmer stodvadsať. V tomto období sa ešte neuvažovalo o novej výstavbe a nebola jasná ani forma finančnej podpory okolo typu výstavby nájomných bytov.

Hľadali sa rôzne spôsoby financovania, ktoré mali za následok aj postupné zužovanie záujemcov či žiadateľov o byty. Mestské zastupiteľstvo uviedlo podmienku, že s výstavbou bytového domu sa môže začať až po zodpovedne pripravenom finančnom pláne, pričom byty budú stopercentne obsadené, resp. budú uzavreté zmluvy s budúcimi vlastníkmi bytov po vydanom stavebnom povolení. Počas takmer polročnej prípravy, rôznych rokovaniach o možnostiach financovania sa nepodarilo zabezpečiť systém financovania, ktorý by akceptovali žiadatelia, a teda sa nezabezpečil predaj všetkých bytov. Z týchto dôvodov vznikla potreba prefinancovania nákladov na prípravu.

Naša spoločnosť ponúkla túto možnosť mestu. Ukázalo sa, že len malé množstvo žiadateľov bytov bolo schopné splácať pôžičky, a tým, samozrejme, garantovať záruku svojho majetku. Začali sme uvažovať o výstavbe nájomných bytov podľa smernice č. 8/1999 MVRR SR, ktorou sa určovali pravidlá poskytovania príspevkov na výstavbu nájomných bytov. V tomto období sa už realizovali inžinierske siete z našich vlastných finančných zdrojov a neskôr s podporou podľa smernice č. 2/2000 MVRR SR, ktorá určuje pravidlá na poskytovanie príspevkov výstavby technickej infraštruktúry. Tento postup sa potvrdil ako reálny, a tak sme projekt dopracovali do štádia splnenia podmienok uvedenej smernice č. 8/1999 MVRR SR a jej súvisiacich zmien. Čím je, podľa vás, tento projekt zaujímavejší ako prototyp? Prototyp bytového domu, ktorý je postavený v Rajci, sa realizuje aj v Turčianskych Tepliciach, podobná výstavba sa plánuje aj v Banskej Bystrici, pričom každý z týchto bytových domov bude „iný“.

Bytový dom v Rajci, bol špecifický osadením, hmotou a farebnosťou, lebo musel rešpektovať územie pri štátnej ceste I. triedy smer Žilina – Prievidza. Konštrukčné riešenie sa muselo prispôsobiť akustickému zaťaženiu z uvedenej cesty, čo sme riešili zvýšenou kvalitou okien. Výber projektu bol prispôsobený daným ekonomickým podmienkam. Ako sa vám darí prekonávať problémy so subdodávateľskými firmami, ktoré tiež čiastočne ovplyvňujú konečnú cenu stavebných prác? Podľa doterajších skúseností s projektovou a realizačnou činnosťou našej firmy, ktoré sme využili vo viac ako tridsiatich mestách a obciach, máme najlepšiu spoluprácu s firmami WIENERBERGER SLOVENSKÉ TEHELNE, s.r.o., Zlaté Moravce a BRAMAC, s.r.o., Ivanka pri Nitre.

Tieto firmy ponúkajú pre investorov výstavby bytových domov osobitné ekonomické a dodacie podmienky projektu a materiálov. Prezentácia realizovaných bytových domov je iba možnou alternatívou riešenia, nie podmienkou investorov v bytovej výstavbe. Aké byty sa vybudovali, s koľkými izbami, akým dispozičným riešením, typológiou a plochou bytov? V novostavbe bytového domu sú realizované štyri jednoizbové byty s plochou 40 m² , štrnásť dvojizbových bytov s plochou do 55,89 m², štrnásť trojizbových bytov s plochou do 79,28 m² a byty pre imobilných občanov. Pod strechou má bytový dom spolu tridsaťtri bytov.

Každý byt má pivnicu v rôznej veľkosti, ktorá sa nachádza v prvom nadzemnom podlaží. Celková plocha bytov je 2 110,59 m² a investičný náklad na realizáciu bytového domu bol 31 695-tis. Sk, teda cena 1 m² bytu je 15 018,- Sk vrátane DPH. K tejto cene je, samozrejme, potrebné pripočítať cenu za realizáciu inžinierskych sietí pre bytový dom, komunikácie , projektovú prípravu, dokončovacie práce, parkoviská a sadové úpravy. K cene bytu je zarátaná aj cena pozemku.

Dispozičné riešenie každého bytu tvorí kuchyňa, samostatné WC, kúpeľňa, predsieň a izby. Riešili sa bytové jednotky štandardným spôsobom ( základné vybavenie bytov ) alebo ste poskytli priestor aj možným alternatívnym riešeniam? Vzhľadom na to, že bytový dom bol realizovaný ako nájomný a financovaný zo štátnych príspevkov a podpory mesta Rajec, ktoré majú záväzné podmienky pre výstavbu bytov, projekt neobsahoval iné alternatívne riešenia.

V etape projektovej prípravy a konzultovania so žiadateľmi sa pristúpilo na malé zmeny, ktoré schvaľovali koordinačné realizačné výbory. Dohodnuté riešenia museli spĺňať podmienky smernice č. 8/1999 MVRR SR a boli zapracované do projektu stavby. Aké stavebné materiály a technológie sa využívali pri stavebných prácach? Bytový dom z hľadiska materiálovo-konštrukčného bol projektovaný a realizovaný z tehlového systému POROTHERM kombinovaný so železobetónovými monolitickými konštrukciami schodísk a atypických prekladov pri rohových oknách. Strecha bola realizovaná so sklonom 10º pokrytá živicovou krytinou.

Plastové okná s izolačným dvojsklom spĺňali akustické požiadavky, z dôvodu situovania objektu v blízkosti cesty. Obvodové nosné steny s hrúbkou 450 mm boli ošetrené vonkajšou povrchovou úpravou v rôznych pastelových silikátových farbách. Ostatné konštrukcie a povrchové úpravy sú vyhotovené tradičnými technológiami, ktoré rešpektujú technické a funkčné požiadavky na prevádzku, hygienu a estetiku.

zdroj: Gabriela Repová, ASB 2/2002


File to download:

Top